Wer in Deutschland ein Gebäude verkauft, vermietet oder verpachtet, braucht in aller Regel einen Energieausweis. Die Pflicht klingt einfach, verzweigt sich aber schnell: Es gibt zwei Ausweisarten, mehrere Ausnahmen und eine Sonderregel für ältere Wohngebäude. Und seit diesem Sommer trägt das Gesetz, in dem das alles steht, einen neuen Namen.
Neuer Name, gleiche Paragrafen: aus dem GEG wird das GModG
Was bislang als Gebäudeenergiegesetz (GEG) bekannt war, heißt seit der Gesetzesänderung vom Sommer 2026 offiziell Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden, kurz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Der Bundestag hat die Novelle am 10. Juli 2026 beschlossen, verkündet wurde sie im Bundesgesetzblatt am 28. Juli 2026, ein Großteil der Änderungen gilt seit dem 29. Juli 2026. Inhaltlich betrifft die Reform vor allem die Heizungsparagrafen; der Abschnitt zu Energieausweisen ist nach dem hier zum Redaktionszeitpunkt (16.9.2026) auf gesetze-im-internet.de abrufbaren Gesetzestext unter denselben Paragrafennummern wie zuvor im GEG zu finden: §§ 79 bis 88 im fünften Teil des Gesetzes. Wer online nach „GEG“ sucht, landet also inhaltlich weiterhin richtig — die Fachliteratur führt das Gesetz vorerst häufig noch als „GModG, ehemals GEG“.
Für diesen Beitrag und die beiden folgenden Beiträge dieses Portals wird durchgehend die aktuelle Bezeichnung GModG verwendet, mit einem Hinweis auf die frühere Bezeichnung GEG, weil diese in der Praxis noch lange gebräuchlich sein dürfte.
Wozu ein Energieausweis dient (§ 79)
§ 79 Abs. 1 GModG umreißt den Zweck denkbar eng: Energieausweise dienen ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und sollen einen überschlägigen Vergleich zwischen Gebäuden ermöglichen. Sie sind kein Gutachten über den Bauzustand, keine Kaufpreisgrundlage und keine Garantie für tatsächliche Verbrauchskosten — dafür ist die zulässige Bandbreite an Berechnungsverfahren zu groß.
Ein Ausweis wird als Energiebedarfsausweis oder als Energieverbrauchsausweis ausgestellt; beide Werte gleichzeitig anzugeben ist zulässig, aber nicht vorgeschrieben (§ 79 Abs. 1 Satz 3). Er gilt grundsätzlich für ein gesamtes Gebäude; nur wenn Gebäudeteile nach § 106 GModG getrennt zu behandeln sind, wird für den jeweiligen Teil ein eigener Ausweis ausgestellt (§ 79 Abs. 2).
Zwei Ausnahmen nennt § 79 Abs. 4 ausdrücklich: Auf ein kleines Gebäude — nach der Begriffsbestimmung in § 3 Nr. 17 GModG ein Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche — finden die Vorschriften zum Energieausweis überhaupt keine Anwendung. Und bei einem Baudenkmal gelten die Absätze 3 bis 7 des § 80 nicht, also insbesondere die Vorlage- und Aushangpflichten. Die Pflicht zur Ausstellung als solche (§ 80 Abs. 1 und 2) bleibt davon unberührt.
Wann ein Energieausweis Pflicht wird (§ 80)
Drei Fallgruppen lösen die Ausstellungspflicht aus:
Neubau (§ 80 Abs. 1): Wird ein Gebäude errichtet, ist zwingend ein Energiebedarfsausweis auf Grundlage der energetischen Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes auszustellen. Der Eigentümer muss dafür sorgen, dass der Ausweis unverzüglich nach Fertigstellung vorliegt.
Umfassende Änderung im Bestand (§ 80 Abs. 2): Werden an einem bestehenden Gebäude Änderungen im Sinne des § 36 GModG ausgeführt und wird dafür für das gesamte Gebäude eine Berechnung nach § 38 Abs. 3 durchgeführt, ist ebenfalls ein neuer Energiebedarfsausweis fällig — auch wenn vorher schon ein gültiger Ausweis bestand. Das ist der in § 79 Abs. 3 Satz 2 genannte Fall, in dem die zehnjährige Gültigkeit eines bestehenden Ausweises vorzeitig endet.
Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing, Erbbaurecht (§ 80 Abs. 3): Soll ein bebautes Grundstück verkauft, ein Erbbaurecht bestellt oder ein Gebäude, eine Wohnung oder eine sonstige Nutzungseinheit vermietet, verpachtet oder verleast werden, ist ein Energieausweis auszustellen — es sei denn, es liegt bereits ein gültiger vor.
Die 1977er-Sonderregel für kleinere Altbauten
Innerhalb der dritten Fallgruppe gibt es eine Besonderheit, die in der Praxis häufig übersehen wird: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, schreibt § 80 Abs. 3 Satz 2 zwingend einen Energiebedarfsausweis vor — ein Verbrauchsausweis genügt hier nicht. Ausgenommen sind Gebäude, die bereits bei Fertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erfüllt haben oder nachträglich darauf gebracht wurden (§ 80 Abs. 3 Satz 3). In allen anderen Fällen des Verkaufs oder der Vermietung besteht freie Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis — was ist der Unterschied?
Der Energiebedarfsausweis (§ 81) beruht auf einer technischen Berechnung: Bei Neubauten fließen die nach §§ 15/16 oder §§ 18/19 GModG ohnehin erforderlichen Nachweisberechnungen ein, bei Bestandsgebäuden die vereinfachten Berechnungsvorgaben nach § 38 Abs. 3 und 4. Er bewertet die Gebäudehülle und -technik unabhängig vom individuellen Nutzerverhalten der bisherigen Bewohner.
Der Energieverbrauchsausweis (§ 82) beruht dagegen auf den tatsächlichen, witterungsbereinigten Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre — mindestens 36 zusammenhängende Monate, deren jüngste Abrechnungsperiode nicht mehr als 18 Monate zurückliegen darf (§ 82 Abs. 4). Bei Wohngebäuden wird der Endenergieverbrauch für Heizung und Warmwasser in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche angegeben; ist bei dezentraler Warmwasserbereitung der darauf entfallende Verbrauch nicht bekannt, kommt pauschal ein Zuschlag von 20 kWh/(m²·a) hinzu, bei Raumluftkühlung zusätzlich 6 kWh/(m²·a) für die gekühlte Fläche (§ 82 Abs. 2). Ist die Gebäudenutzfläche selbst nicht bekannt, darf sie bei Wohngebäuden mit bis zu zwei Einheiten und beheiztem Keller pauschal mit dem 1,35-fachen der Wohnfläche angesetzt werden, sonst mit dem 1,2-fachen.
Wer die Daten liefert und dafür geradesteht, regelt § 83: Der Aussteller ermittelt die Daten selbst oder verwendet die vom Eigentümer bereitgestellten Angaben — muss diese aber sorgfältig prüfen und darf sie seiner Berechnung nicht zugrunde legen, wenn Zweifel an der Richtigkeit bestehen (§ 83 Abs. 3). Die Verantwortung für die Richtigkeit selbst gelieferter Daten liegt beim Eigentümer (§ 83 Abs. 3 Satz 1), für die Richtigkeit der eigenen Ermittlung beim Aussteller (§ 83 Abs. 1 Satz 2).
Wie die Vorlage beim Verkauf in der Praxis abläuft (§ 80 Abs. 4 und 5)
Für den Verkaufsfall regelt § 80 Abs. 4 den Ablauf in mehreren Schritten, die in dieser Reihenfolge zu beachten sind:
Der Verkäufer oder der beauftragte Immobilienmakler legt dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung den Energieausweis oder eine Kopie vor (Satz 1).
Die Vorlagepflicht ist auch erfüllt, wenn der Ausweis während der Besichtigung deutlich sichtbar aushängt oder ausliegt — eine persönliche Übergabe ist dafür nicht zwingend nötig (Satz 2).
Findet gar keine Besichtigung statt, muss der Ausweis dem Interessenten unverzüglich vorgelegt werden; spätestens dann, wenn dieser ausdrücklich zur Vorlage auffordert (Satz 3 und 4).
Nach Abschluss des Kaufvertrags ist der Ausweis oder eine Kopie dem Käufer unverzüglich zu übergeben — das ist rechtlich ein eigener Schritt, getrennt von der bloßen Vorlage während der Besichtigung (Satz 5).
Eine Besonderheit gilt beim Verkauf eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen: Bietet der Aussteller ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis unentgeltlich als eigenständige Leistung an, muss der Käufer nach Übergabe des Ausweises ein solches Gespräch mit einer nach § 88 zur Ausstellung berechtigten Person führen (§ 80 Abs. 4 Satz 6). Diese Pflicht besteht also nur, wenn ein kostenloses Angebot vorliegt — sie erzwingt keine kostenpflichtige Zusatzberatung.
Für Vermietung, Verpachtung und Leasing gilt nach § 80 Abs. 5 dieselbe Ablaufstruktur entsprechend, nur dass an die Stelle des Verkäufers der Vermieter, Verpächter oder Leasinggeber tritt und statt eines Kaufvertrags der jeweilige Nutzungsvertrag den letzten Schritt markiert.
Modernisierungsempfehlungen sind Pflichtbestandteil
Bei bestehenden Gebäuden ist der Aussteller nach § 84 GModG verpflichtet, das Gebäude vor Ort zu begehen oder sich geeignete Bildaufnahmen zur Verfügung stellen zu lassen und im Ausweis kurz gefasste fachliche Hinweise zur kosteneffizienten Verbesserung der energetischen Eigenschaften zu geben — es sei denn, die fachliche Beurteilung ergibt, dass solche Maßnahmen nicht möglich sind; auch das ist dann im Ausweis zu vermerken (§ 84 Abs. 2). Diese Modernisierungsempfehlungen sind nach § 85 Abs. 4 fester Bestandteil des Energieausweises; nach § 84 Abs. 1 beziehen sie sich sowohl auf das gesamte Gebäude als auch auf einzelne Außenbauteile, Anlagen und Einrichtungen.
Genau in diesem Bereich — Empfehlungen zur Verbesserung von Gebäudehülle und Dach — bewegen sich auch Dämmmaßnahmen wie Beschichtungssysteme, die eine energetische Sanierung ergänzen oder vorbereiten können.
Praktische Reihenfolge: Erst prüfen, dann ausstellen lassen
Für Eigentümer, die vor einem Verkauf oder einer Vermietung stehen, ergibt sich aus den vorgenannten Vorschriften eine klare Prüfreihenfolge: Zunächst ist zu klären, ob überhaupt eine Ausstellungspflicht besteht oder ob bereits ein gültiger Ausweis vorliegt (§ 80 Abs. 3 Satz 1). Liegt keiner vor, entscheidet bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Einheiten und Bauantrag vor dem 1. November 1977 zunächst die Wärmeschutz-Frage über die Ausweisart (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis); in allen anderen Fällen besteht Wahlfreiheit, wobei ein Verbrauchsausweis in der Regel schneller und günstiger zu beschaffen ist, weil er auf vorhandenen Abrechnungen aufbaut, während ein Bedarfsausweis eine technische Erfassung der Gebäudehülle voraussetzt. Wer ohnehin eine Sanierung plant, sollte diese Reihenfolge umdrehen: Ein Ausweis, der kurz vor einer energetischen Verbesserung ausgestellt wird, bildet nur den alten, schlechteren Zustand ab und muss nach Abschluss der Maßnahme ohnehin erneuert werden.
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Wer die Modernisierungsempfehlungen aus seinem Energieausweis zur Gebäudehülle konkret umsetzen will, prüft dafür üblicherweise mehrere Dämmsysteme gegeneinander. PSCoat ist eine dünnschichtige Beschichtung, die statt klassischer Dämmplatten direkt auf Fassade, Dach oder technische Anlagen aufgetragen wird. Wie das Material aufgebaut ist und wo es eingesetzt wird, beschreibt der Anbieter auf seiner Produktseite.
Belegte und unbelegte Angaben
Der vollständige Wortlaut der §§ 79 bis 84 wurde am 16.9.2026 direkt von gesetze-im-internet.de (Einzelnormen /geg/__79.html bis /geg/__84.html) abgerufen; die Kopfzeile dieser Seiten weist das Gesetz als „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden (Gebäudemodernisierungsgesetz — GModG)“ aus.
Die Umbenennung von GEG zu GModG sowie die Daten (Bundestagsbeschluss 10.7.2026, Verkündung 28.7.2026, Inkrafttreten wesentlicher Teile 29.7.2026) stammen aus einer Kanzleimitteilung (GÖRG Rechtsanwälte, veröffentlicht 17.7.2026) sowie aus dem offiziellen Infoportal gmodg.bund.de und einer Meldung der Bundesregierung; sie wurden nicht zusätzlich im Bundesgesetzblatt selbst nachgeprüft, sodass die genaue Fundstelle (Jahrgang/Nummer/Seite des BGBl.) hier bewusst nicht genannt wird.
Ob der Abschnitt Energieausweise (§§ 79–88) durch die Reform vom Juli 2026 inhaltlich verändert wurde oder nur von der Umbenennung des Gesamtgesetzes betroffen ist, wurde nicht durch einen Vorher-Nachher-Vergleich der Gesetzesfassungen verifiziert. Der hier wiedergegebene Text ist der am 16.9.2026 aktuell geltende.
Die Aussage, dass die Reform schwerpunktmäßig die Heizungsvorschriften (u. a. das Ende der 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht beim Heizungstausch) betrifft, beruht auf mehreren Sekundärquellen (u. a. energie-m.de, oekozentrum.nrw) und wurde nicht am Gesetzestext selbst nachvollzogen, da dieser Beitrag sich auf den Energieausweis-Abschnitt konzentriert.
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